2020年，随着《土地增值税法》颁布在即与各地土地增值税征管流程修订，土地增值税将成为房产业税务风险高发税种。各房产企业应从合法合规出发，加大企业内部税务风险防控，积极筹备，早做应付。伴随房产行业的不断进步，房产开发企业创造高额收益的同时也带来了高税负，税收作为房产开发企业外部本钱来讲，客观上影响了其经济收益。土地增值税就是较大的影响原因，是影响收益较大的税种之一，怎么样在土地增值税清算中有效地减少税费而保证企业收益，是目前房产开发企业需要重点考虑的问题，它关系到自己的存活和进步。

1、房产土增清算有关税费扣除事情

《土地增值税暂行条例推行细节》第七条第五款规定：与出售房产有关的税金，是指在出售房产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因出售房产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。营业税金及附加大调的是缴纳。

（一）城市维护建设税及教育费附加的扣除

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的通知》（国家税务总局通知2016年第70号）规定，营改增后，房产开发企业实质缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡可以按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不可以按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实质缴纳的城建税、教育费附加扣除。依据该规定，若房产项目的增值税实质税负率超越预征率，那样该项目实质负担的附加税费相应也会超越预缴增值税时缴纳的附加税费。在此状况下，据实扣除对企业较为有利。房产企业应付增值税按项目设置辅助账核算，从而可以准确计算附加税费。反之，若房产项目增值税实质税负率低于预征率，则按预缴增值税时实质缴纳的附加税费扣除对企业更有利。

（二）印花税的扣除

《关于土地增值税一些具体问题规定的公告》（财税字[1995]48号）规定，细节中规定允许扣除的印花税，是指在出售房产时缴纳的印花税。房产开发企业根据《施工、房产开发企业财务规范》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理成本，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在出售时缴纳的印花税。因此，在出售新建房时，印花税不作为与出售房产有关的税金进行扣除。

《关于房产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（国税发[2006]187号）规定，房产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应依据土地增值税暂行条例第六条及其推行细节第七条的规定实行。除另有规定外，扣除获得土地用权所支付的金额、房产开发本钱、成本及与出售房产有关税金，须提供合法有效凭证；不可以提供合法有效凭证的，不予扣除。依据上述规定，房产企业土地增值税清算须提供合法有效凭证进行税前扣除。《土地增值税清算管理流程》（国税发[2009]91号）对这个问题进行了放宽，第二十一条规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实质发生的支出应当获得但未获得合法凭据的不能扣除。该条约提出了依据业务实质进行扣除的原则。实践中，部分税务机关会参考合同内容允许部分没发票的本钱进行税前扣除。因此，房产企业在进行土地增值税清算时，应当全方位知道不同层级的税收政策，通过选择、适用最佳的扣除办法，减少土地增值税税负。

2、土地增值税清算条件是什么？

土地增值税是对出售国有土地用权地上建筑及附着物并获得收入的单位和个人，就其出售房产所获得的增值额征收的一种税。

1、凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。

2、凡主管地方税务机关需要纳税人办理土地增值税清算手续的房产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算公告书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算公告书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。

参照国家有关的税务法规，但凡达到以下标准的个人或经济组织都要参与土地增值税的缴纳：

一是房产各项目彻底被完成、并已经全部售出；

二是没建设完成的项目但被整个出售出去的；

三是直接将土地用权进行有偿出售获得出售成本的。

但凡达到了以下条件的，主管税务机关就应该命令其行为主体承担增值税缴纳义务：

一是已经建设完毕并被验收的项目，

二是所出售的项目面积达到总体规模的百分之八十五以上，与尚未达到这一比重，然而，除出售后的其他面积已经被出租；

三是已经持有销售许可证，然而楼盘却在三年时间内没能彻底售出的；

四是房地产经济主体已经申请了税务注册登记，却没履行增值税缴纳义务的；

五是国家税务机关规定的其他状况。

对达到清算条件应当进行清算的纳税人，应筹备报送清算资料。

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